חופש הביטוי: נועם קוריס משרד עורכי דין

‏הצגת רשומות עם תוויות נועם קוריס משרד עורכי דין. הצג את כל הרשומות

יום שני, 23 במאי 2016

בקשת הרשמה לרכישת דירה חדשה מקבלן / יזם משרד עורכי דין נועם קוריס ושות' / עו"ד יפית לוי

בקשת הרשמה לרכישת דירה חדשה מקבלן / יזם

משרד עורכי דין נועם קוריס ושות' / עו"ד יפית לוי

במאמרי זה אתמקד בשלבים המקדמיים ברכישת דירה חדשה מיזם או מקבלן.

לא תמיד קיימת זהות בין היזם (המשקיע בפרוייקט הבנייה) לבין הקבלן (מי שבונה בפועל)

לרוב, היזם מעסיק קבלן , שיבנה עבורו את הפרוייקט, כשהיזם הוא מי שמוכר בפועל את הדירות בפרוייקט, ומשכך הוא צד להסכם שייחתם עם הקונה.

המוכר נוהג לפתוח משרד מכירות, לרוב, בשטח הפרוייקט.

במשרד המכירות - משווק מטעם המוכר יציג בפניכם את הפרוייקט כולו (כמה בניינים ייבנו בפרוייקט, מספר דירות בכל בניין, בכל קומה וכיוב')

יוצג בפניכם לרוב, כבר בשלב זה, מפרט הדירה, תשריט הדירה בו תראו כיצד מתוכננת הדירה בה אתם מעוניינים להיראות (מספר חדרים, מיקום החדרים וכו')

יודגש כי התשריט והמפרט הטכני הם מסמכים שחייבים להציג בפניכם , וכן חובה לצרפם כנספח להסכם רכישת הדירה, ולדיווח לרשויות המס.

ישנם מוכרים שמציגים את התשריט והמפרט הטכני בשלב מאוחר יותר, כשאתם כבר במשא ומתן עם עו"ד מטעמם, כפי שיפורט בהמשך.

התרשמתם, רוצים לקנות את הדירה – איך מתקדמים ?

משווק הפרוייקט יבקש מכם לחתום על בקשת הרשמה. ולהפקיד אצלו "דמי הרשמה".

סכום דמי ההרשמה , משתנה ממוכר למוכר, ומטבע הדברים הוא פונקציה של מחיר הדירה.

יש לקחת בחשבון כי המוכר "שומר" לכם את הדירה בה אתם מעוניינים, עד לחתימת הסכם – ומשכך מבקש לקבל "דמי רצינות" כי למעשה מוציא ממלאי הדירות את הדירה עבורכם. יחד עם זאת, מומלץ להתמקח על גובה הסכום, ולהקפיד כי הצ'ק יירשם לפקודת המוכר.

כמו-כן, יש להקפיד שיירשם בבקשת ההרשמה, כי דמי ההרשמה הם על-חשבון התשלום הראשון ממחיר הדירה.

יש להקפיד ולוודא כי הצ'ק לא יופקד עד לחתימת הסכם רכישת הדירה, ויוחזק אצל המשווק כפקדון.

רשמתם צ'ק – מה עכשיו ?

בבקשת ההרשמה קיים סעיף המחייב אתכם לחתום על הסכם לרכישת הדירה אצל עו"ד מטעם המוכר, תוך פרק זמן קצוב (לרוב תוך 30 ימים ממועד החתימה על בקשת ההרשמה).

בבקשת ההרשמה, לרוב, קיים סעיף לפיו, במידה ולא ייחתם הסכם לרכישת הדירה בין הקונה (אתם) למוכר – דמי ההרשמה לא יוחזרו לקונה.

בפרק זמן קצר זה, בין מועד ההרשמה לבין חתימה על ההסכם, יכול להיות מצב בו הקונה מתחרט, ו/או המשא-ומתן עם עו"ד הקבלן לא עולה יפה וכיוב' – לכן מאוד חשוב לסייג סעיף זה, ולדרוש כי יירשם כי ככל שלא ייחתם הסכם , יוחזרו דמי ההרשמה - במלואם - לקונה; ומכאן חשיבות החזקת הצ'ק כפקדון אצל המשווק, מבלי שהופקד.

המשווק מעביר את טופס ההרשמה לעו"ד המייצג את המוכר, אשר יצור קשר לצורך העברת טיוטת הסכם .

מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד מטעמכם, הבקיא בתחום המקרקעין, לצורך בדיקת טיוטת ההסכם.

יודגש כי עו"ד מטעם המוכר, מייצג את המוכר, ואת המוכר בלבד.

עו"ד מטעם המוכר מטפל עבורכם, אך ורק בדיווח העיסקה לרשויות מיסוי מקרקעין ורישום הזכויות – כלומר רישום הדירה על שם הקונה, בסוף הדרך.

עו"ד מטעמכם, כלומר מטעם הקונה, הוא שיבדוק עבורכם את זכויות המוכר בקרקע, קיומו של היתר בנייה, קיומו של בנק מלווה לפרוייקט, ושלל בדיקות משפטיות שיגנו על זכויותיכם ועל כספכם.

ובכלל ליווי צמוד של עו"ד מטעמכם לאורך כל הדרך מניהול המו"מ מול עו"ד הקבלן, מול הבנק נותן הלוואת המשכנתא, מול רשויות המס בדיווח נכון בהתייחס למס רכישה שאתם חבים בו , או שפטורים ממנו ועוד ועוד.

אף אחד אחר לא יעשה בדיקות אילו בשבילכם … ואף לא תדעו בעצמכם מה בכלל לשאול ואיזה מסמך בכלל לבקש..בעיקר שמדובר ברכישת דירה ראשונה.

מעמדו של טופס ההרשמה ודמיי ההרשמה -

עם חתימת ההסכם לרכישת הדירה, התשלום ששילם הקונה למשווק הפרוייקט יקוזז מהתשלום הראשון על-חשבון מחיר הדירה.

וכן ההסכם לרכישת הדירה הוא שמקיף את כל ההסכמות בין המוכר לקונה, ומבטל את מצג (בעל-פה או בכתב) שניתן לפני מועד חתימת ההסכם לרכישת הדירה.

יפית לוי , עו"ד ומגשרת

050-7680636

פקס': 077-3179176

yafitadv@walla.com

עו"ד נועם קוריס בפייסבוק

עו"ד נועם קוריס ביוטיוב

עו"ד נועם קוריס בטוויטר

עו"ד נועם קוריס בגוגל פלוס

עו"ד נועם קוריס, קבוצת עורכי דין בפייסבוק

עו"ד נועם קוריס ב pinterest.com

עו"ד נועם קוריס בבלוגר

עו"ד נועם קוריס בלינקדין

עו"ד נועם קוריס בקפה דה מרקר

עו"ד נועם קוריס בישראל בלוג

עו"ד נועם קוריס בתפוז

עו"ד נועם קוריס ב simplesite

עו"ד נועם קוריס ב saloona

עו"ד נועם קוריס ב wordpress

עוד על משרד עו"ד נועם קוריס ושות:

יום שלישי, 23 בפברואר 2016

קובץ פסיקת בתי הדין המשמעתיים של לשכת עורכי הדין באדיבות משרד עו"ד נועם קוריס ושות'...

קובץ פסיקת בתי הדין המשמעתיים של לשכת עורכי הדין באדיבות משרד עו"ד נועם קוריס ושות'...

בד"מ 17/10 לשכת עורכי הדין נ' עו"ד אייל ראובינוף (פורסם בפדאור אתיקה): "אין בידנו לקבל גם את טענות המתלונן בכל הנוגע לאחריות משמעתית שילוחית של הנאשם למעשי ו/או מחדלי עובדיו שכן הלכה היא כי על עבירות משמעת, שהינן בעלות אופי עונשי, לא יחולו (בדרך כלל) דיני האחריות השילוחית"

בד"מ 149/93 לשכת עורכי הדין נ' פלוני ואח' (פורסם בפדאור אתיקה) : "טוב עשה ב"כ הקובל כשבחר לזנוח את הקונסטרוקציה המשפטית של אחריות שילוחית, שכן הלכה היא כי על עבירות משמעת, שהינן בעלות אופי עונשי, לא יחולו (בדרך כלל) דיני האחריות השילוחית."

בד"מ 120/02 הועד המחוזי נ' עו"ד פלוני (פורסם בפדאור אתיקה): "בהסתמך על הכלל הידוע בדבר חוסר קיומה של אחריות שילוחית בהליכים משמעתיים (על"ע 9/73 פלוני נ' הועד המחוזי ת"א, פ"ד כט(1)7) הנני מוצא כי אין לבסס כאן הכרעה בדבר עבירות משמעתיות."

ע"א 7162/06 צבי שטרן נ' אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ (פורסם בנבו): "נטלי הראיה בבית הדין המשמעתי דומים לאלה הנהוגים בהליך הפלילי"

ברש 1958/09 עו"ד ניק ברי נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל אביב(פורסם בנבו): "להליכם משמעתיים אופי מעין פלילי"

בדמ 129/11 ועדת האתיקה נ' עו"ד אבי ברעם (פורסם בפדאור אתיקה): "אינני סבור כי ניתן להטיל אחריות מוחלטת או אבסולטית על בעל משרד עורכי דין ביחס לכל מחדל או טעות שננקטו מצד עובדיו השכירים..."

בד"מ 69/07 הועד המחוזי נ' עו"ד פלוני, (פורסם בפדאור אתיקה): "אנו יודעים, שחלק ניכר מפעולות משרדו של עורך דין, שהן בעלות אופי טכני או ביצועי גרידא, נעשות כרגיל בדרך השגרה על ידי עובדי המשרד. בדרך כלל, אין לייחסן לו עצמו ולהטיל עליו את האחריות בגינן."

בד"א 15/84 עו"ד פלוני נ' הועד המחוזי (פורסם בפדאור אתיקה): "אנו מסכימים עם ב"כ המערער 1 כי אין להחיל את העיקרון של אחריות שילוחית כפי שהוא מקובל בדיני הנזיקין, וליישמו לעבירות משמעת, כשם שלא יחול עקרון זה על עבירות פליליות."

בד"א 53/01 עו"ד פלוני נ' ועד מחוז תל אביב (פורסם בפדאור אתיקה): "אחריות שילוחית שאינה חלה בעבירות אתיות"

ערעור לשכת עורכי הדין 9/73 פלוני נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין, תל אביב יפו, פ"מ כט(1) 007: "על עבירת משמעת, שהיא בעלת אופי ענשי, לא יחולו בדרך כלל דיני האחריות השלוחית..."

בד"מ 27/06 ועד מחוז תל אביב נ' עו"ד פלוני (פורסם בפדאור אתיקה): "אחריות אתית היא מטיבה אחריות אישית ישירה ולא שילוחית."

דיון נד/3-116 (ארצי) סמי מזרחי נ' רשות שדות התעופה, פד"ע כז 217: "בשל אופיו של ההליך המשמעתי, הדומה להליך הפלילי..."

עש"מ 3275/91 בכרך נ' מדינת ישראל, פ"ד מה(5) 401: "דיני נפשות נחשבים לחמורים יותר בתוצאותיהם, ונדרשת מידה גבוהה יותר של הוכחה מאשר מאזן הסתברות בלבד. הדין המשמעתי מצטרף מבחינה זו להליך הפלילי, כי זו משמעותו לאשורה. משנדחית, לצורך הדין המשמעתי, הרמה הנהוגה במשפט האזרחי כבלתי ישימה להוכחת עניינים של המשמעת."

בד"מ (ת"א) 35/74 הוועד המחוזי נ' עו"ד פלוני (פורסם בפדאור אתיקה): "הנאשם אינו אחראי במישרין בגין הודעתו לפחות לא אחריות טכנית, באין אחריות שילוחית בדיני משמעת מקצועית"